法拍代標公司提供的服務

房市新聞 法拍 攻略 法拍代標公司,即為代理標購法院拍賣的房屋或土地,服務內容如提供法院拍賣標的物件資料、評估與過 法拍物件、產權過戶到點交房屋等。 相較於一般房屋買賣,法拍標購需要一定的專業,例如掌握法律關係、了解市場投標生態、談判交屋協商 熱門資訊 技巧,一般房仲、地政士、律師若無此方面知識與經驗,恐無法給予完整建議。 

法拍代標公司提供哪些服務？

一過濾有疑慮的案件

解讀法院拍賣公告是一門深奧的學問,筆錄內容暗藏許多玄機,若無足夠的經驗及法律知識判斷,得標後 可能會額外耗費時間與金錢處理沒有預料到的麻烦,而法拍代標公司可預先協助過減排除問題:

(1)物件有無非自然身故等情事 法院筆錄對於非自然身故不一定會記載,在現場會勘時一定要查訪清楚,過往法拍屋就曾出現未記載明 確,導致得標人損失慘重。代標業者在此點上相對謹慎,訪查過程會針對物件的鄰里及市政機關再行確

(2)房屋使用現況有無出租第三人或無償使用,拍定後是否確定能點交 法拍物件最常見就是租約問題,在法院查封當下有租客及租約存在通常皆為不點交,一般民眾碰到不點交 的物件常會怯步錯過好的標的。透過代標公司協助研讀法院公告與律師、債權銀行、法院反覆查核,在拍 定前是否有機會除租或得標後該如何進行訴訟盡速取回房子,讓客戶安心委託。

(3)增建物是否在違建拍賣範圍,拍定後是否有拆除風險 有些房子會有陽台增建、防火巷增建、頂樓增建,法院在查封時會給予時建號,這些皆要實地場勘跟法 院公告對照,還需跟市政機關確認是否有被檢舉拆除記錄,需要謹慎查核。

(4)停車位是否用拍賣及使用狀況 車位分為以下三種產權 獨立產權-車位本身另有一張車位權狀可獨立買賣,大樓管委會若無設立住戶規約規範,也可賣給非社區 內居民。 公設產權、車位坪數標示於權狀公說內,僅能於同社區住戶間買賣。另一種如國宅、軍宅,併入建物權狀 公設內,不可獨立買賣,並由社區管理委員會統一登記分配管理,車位可出租予社區內住戶。 無產權-僅有使用權利,無權狀。部分法拍物件公告不會清楚記載有無車位,需自行多方面查證及調閱 本計算,最常有爭議的為約定使用權車位,屋主私下轉租給他人使用,所以投標前必須要確認清楚產權、 使用權有無問題。

除上述的服務內容,代標公司會提欲投標客戶留意拍賣時間,客戶順利得標才能收取服務費。

二提供法拍物件現場評估資料

代標業者在建立資料或客戶來訪前,會先至物件標的現場了解物件外圍環境有無嫌惡設施、周邊生活機 能、交通便捷情形、房屋現場使用狀況、區域行情調查、拍照記錄等。 

三協助客戶銀行代墊申請手續

大部分民眾較無法一次拿出這麼多的現金繳交尾款,代標公司會協助客戶在投標15日前,向銀行申請代 墊尾款業務,資金支出壓力較小。銀行代墊款項為無擔保信用貸款,利息會比房貸還高,所以一定要算好 全部的成本支出,進而推算欲投標之價金才不會負擔過重。 

四 投標前的準備與標價評估
 (1)準備投標文件及填寫投標書
協助客戶準備投標相關文件、保證金支票(銀行本支)、身分證、印章,書寫投標單依投標現場競標狀況, 建議投標出價。 [保證金支票開立分為兩種應注意事項] 支票抬頭可開立投標人全名,不得開立禁止背書轉讓字樣,支票背面需背書(簽名或用印)。 支票抬頭可開立法院名稱,並開立禁止背書轉讓字樣,若禁背字樣開立錯誤或忘記背書,法院均認定為廢 標。 [填寫投標單內容 書寫投標單時要非常謹慎,從投標案號、投標人個資、判斷加價應寫於建物或土地、委任狀內容、投標價 格、標單用印等需正確。投標人未留意填寫錯誤或涵蓋印章,皆視為廢標,投標金額若誤寫數字而得標恐 欲哭無淚。
 (2)檢閱投標書、委任狀、保證金支票是否備齊,填寫無誤 代標公司在投標前會先代寫投標書及準備相關文件,拍賣現場亦會檢查投標書、保證金支票、委任狀有無 備齊,避免得標後因缺漏及誤寫文字而被判定廢標,或是總價寫錯高價得標的情形發生。
 (3)調查物件投標者競標情勢,投標前給予評估資訊
有經驗的代標公司,在投標現場能以專業的角度预测競標人數會有幾組,並用標的條件及投報率推估標價 落在哪個範圍,提供資訊給客戶參考。
 (4)投標現場全程陪同,給予標價最後建議。 代標公司於投標現場評估標的競標狀況,建議客戶標價理想範圍。 但代標公司都會給比較高的金額,畢竟希望客戶得標才有服務費可以收。投標前要多方詢問評估,可避免 錯誤判斷。 

五 催請法院核發權利移轉證書並協助辦理過戶

1.得標後代標公司會協助客戶確認權利移轉證書核發時間,如未於兩個星期內核發,會向法院承辦股别溝 通希望能盡速辦理。 2.代標公司有長期配合專業的地政士(代書),熟悉過戶作業程序,可免客戶四處詢問奔波,延誤時間。 產權過戶越快拿到權狀越好,能讓銀行的代墊款項轉為一般房贷降低利息支出。

六 點交/不點交【交屋程序服務】

(1)向法院遞交點交狀,追蹤法院流程進度 得標拍定後7天內(含六、日)繳交尾款 取得不動產權利移轉證書 向法院申請點交(第一次) 法院發函通知現住人或占有人自動點交命令 向法院申請點交(第二次) 法院發函通知現場履勘 現場履勘與確認點交時間 向法院申請點交(第三次)
法院發函強制執行公文並排定時間 法院至現場強制執行交屋 ·從第一次點交狀到最後強制執行,約3-4個月的時間,中間都要反覆與法院確認時程,過程繁瑣且耗時, 需特別留意。

(2)安排鎖匠並與管區警察確認到場事宜 法院在原勘或強制執行前會發函通知管區警察至現場,代標公司可協助客戶安排鎖匠待命。 有時法院不一定會去函通知派出所,代標公司會提供法院公文,並與管區確認到場事宜。

(3)與法官積極溝通履勘及強制點交事宜 代理業者會盡力與法官,書記官協商機勘及強制點交時程能快一點,讓客戶能盡早取得房屋。 大部分委託人希望越快點交越好,及早取得使用權便於房屋修繕裝潢,以利後續入住或委託仲介銷售。

(4)與現住人協商交屋 專業的代拍業者會在房屋點交前幫助客戶雙向進行,除確認法院程序聲請點交外,同時與佔有人和諾溝通
交屋事宜,避免佔有人索要高額搬遷費用、惡意破壞屋內設備裝潢,造成客戶不必要的支出

 (5)現場遺留物清點造冊,協助存放及法院動產拍賣 點交當下屋內若有遺留物未清運,書記官會於現場清點,由代標公司替得標人造冊並負保管存放責任,後 續再向法院申請動產拍賣程序。代標業者會在此時協助客戶建檔造冊代尋租借場地存放,並進行動產鑑價 及拍賣,若沒入參與投標遺留物,一般代標公司會建議客戶於數次流標後,客戶自行低價買 下,以便拍賣全部程序完結。

想將法拍屋作為置產投資或是自住的管道,第一步就是要學會到法院投標物件(不 管是房屋或是土地等)。在不了解法拍物件會遇到的問題前,需考量自行投標用 險。建議可以先找尋好的代標公司從旁見習及積累投標與談判經驗。