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關於我│About Me

中信法拍

過濾案件

 

1.查明附屬增建物有無在拍賣範圍

所謂「附屬增建物」,即為未辦保存登記之建築部份,通稱違建物;常見於頂樓增建、屋後增建及透天房屋旁之增建。 在法院查封時,如遇到增建物,法院會請地政測量機關囑託測量登記,並訂立底價;但由於部份增建物與主建物分辨不易,法院常漏了查封,就會造成拍定後,拍定人與債務人產權糾紛;有些漏查封之增建物,雖未在拍賣範圍內,如為「主物」及「從物」關係,產權仍歸拍定人所有,但這方面的認定,是需有專業素養才能判斷的。 所以「查明附屬增建物有無在拍賣範圍」是影響產權清楚的重要工作。

2.查明停車位有無他人佔用

標購大樓,要特別注意停車位有無被他人佔用問題;因很多債務人在被拍賣前,經常試圖自行銷售拍賣物,以減少損失,但都無法如意;而大樓之停車位,因金額小且市場需求大,容易出售;雖然大部份車位是無法單獨出售,但有時是債務人不懂法律或在求現誘惑下,而與買受人私下訂約轉手;明知違法買賣,會造成他日紛爭,債務人拿錢走人,也不會考慮那麼多了。所以拍賣前車位如無他人佔用,產權較無問題,如有被佔用,就要判斷此車位是否在拍賣範圍內,如屬拍賣範圍,爾後是否容易排除,排除代價要花多少,都要事先列入投標考慮。

3.查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交

法拍房屋分「有點交」與「不點交」兩種,大家都知道,購買「有點交」房屋,比較有保障、無糾紛,但是在公告開始,拍賣筆錄是註明有點交,而投標前,如有第三人向法院陳報租約,此時法官將重新公告為「不點交」;如果投標人不察,就會陷入「點交陷阱」;因此大部份的法官,為提醒投標大眾,會在拍賣筆錄註明「本件拍定後點交,惟實際使用情形請投標人自行查明」,雖然是法官的好意提醒,但卻更加深投標人的疑慮,要如何查明呢?怎麼界定有否點交呢?凡此種種,非有相當經驗的專業判斷不可。

評估標價

1.投標文件繕寫及準備檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全

本公司在投標前7天會通知客戶,有關本件投標時間、投標保證金額及投標證件;在投標前48小時內,提供書面投標通知單及「投標評估報告」,並當面檢查保證票、所有投標文件,除投標價位保留外,協助客戶完成投標單之繕寫。如有需銀行代墊款(得標後7天內繳清)服務,將會同銀行完成徵信動作。 這些看似簡單的動作,如有一絲不慎,將全盤皆沒。在投標室內,每天都有「判廢標」,亦稱「烏龍標」老戲碼不斷重複上演。保證金不足、案號有誤、未達底價、未附委任狀,形形色色。怎麼有那麼多烏龍事發生呢?一言以蔽之,專業性不足,謹慎度不夠,加上忙中有錯,不得不飲恨投標室了。

2.調查左鄰右舍及區域投標者競標狀況

在自住型投標統計中,因地緣性來投標的左鄰右舍約佔一半以上,所以調查這些主要競標對手,是知已知彼一項重要工作。探知那一家鄰居會參加投標,那一戶勢在必得,那一戶又可能出價多少,就如同商場上情報戰一般,一點也疏忽不得。調查附近鄰居時,一方面要達到調查目的,另方面要保持低調,不可因而引起更高價競標,如能做反廣告,引導有意投標者冷卻競爭,則是技術上的高超。除左鄰右舍外,區域型投資客、代書也是不可遺漏對象,在投標截止30前分鐘,是驗收調查結果的黃金時間;抓準有意投標者進場標數,那就是決戰投標室,百戰百勝了。

3.投標前一天提供「投標評估報告」

評估「標購房屋市場行情」,由仲介公司及當地鄰居提供之成交價格,配合銀行估價及法院拍賣之鑑價,準確提供拍賣標的之市場行情。評估「標購房屋拍賣行情」,本公司累積民國100年起所有拍賣資料,包括正在拍賣進行中及成交案件,可由電腦自動搜尋出鄰近同條件(如同社區)的拍賣資料,分析成交價格及其相對條件(如點交難易),精準評估拍賣行情。再從債權人債權狀況(設定額、實借額、債權額)分析,債權人拍賣意願及承受可能性,在第幾次拍賣可能會進場承受,結束拍賣,甚至用何種價位進場競標;除查封債權人外,其餘順位債權人是否也會進場投標,都在評估範圍內。還要注意獨特的超額增值稅問題,如何加價,才能避稅;而加價比例影響投標成本多寡,也是報告中必註明一項。最後投標前一天,在完成左鄰右舍及區域投標者競標狀況後,即可準確預估可能競標人數以及建議投標價位;能夠標得到又標得巧,是「評估標價」真正精髓之所在。

4.投標全場陪同及標價最後建議

進入法院投標室,從寫標單、投入標櫃、現場聽標到得標領收據或落標領回保證票,莊嚴肅靜的法院與擁擠的投標室,「候門深似海,官字兩張口」,絕對讓生手慌了手腳,經常見到傻忽忽的投標人,到處穿梭請教,怎能不被眼尖的競標者看穿底細呢?尤其碰到「大目神」投標人,案號、標的,甚至包括標價全部透明化,真不知伊來法院幹嗎?,似乎要將牆壁上斗大的字「公開」、「公平」、「公正」口號,發揮得淋漓盡至。本公司專人投標全場陪同,除提供位置隱藏客戶外,並掌握投標室裡外,評估競標標數,做最後投標價建議;並在投標前,檢查緊急公告欄,確定拍賣內容無變更,拍賣程序正常,才將標單投入票櫃;在開標中,如有不利我方之開標狀況,隨時向法官提出異議,爭取我方有利結果。

包辦交屋

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1.律師書寫聲請點交狀法院遞交狀紙追蹤點交進度

法律是保護懂法律的人,法院更是採取「不告不理」原則,加上傳統官僚習慣,對於不知如何寫點交狀及追蹤、催促法院點交進度的一般人,從拍定時到取得房屋長達半年以上,甚至一年亦時有耳聞,當初標到房子的興奮、喜悅,經歷法院牛步化官僚作業,尤其有些得標人既要繳房貸,又要付房租,何日交屋又遙遙無期,不火冒三丈才怪。由於這幾年房地產的不景氣,造成拍賣大塞車,承辦拍賣的書記官工作量暴增,自然對拍定人有時不假顏色,又要站在公平角度,要照顧拍定人權益,也要考慮債權人、債務人權益,尤其居於經濟弱勢的債務人,是較受到法院同情的。本公司針對法院點交案件,為了催促法院加速點交流程,每件點交聲請狀均是由律師處理,同時配合法院作業,從自動搬遷命令、履勘進行、強制執行,與法院保持良好互動關係,儘量減輕書記官工作負荷,也加速我方點交進度。

 

2.催促管區警察到場

依規定,法院前來執行公務,如現住人不在場,請鎖匠開鎖時,需當地管區警察在場協助,或現住人可能頑抗時,亦將請警員在場;法院有時會先發文,請當地警察配合;不論有無發文,本公司均會催促警察到場,縱使每人需500元差旅費,但能預防事情之突發,及給債務人或多或少之心理壓力,差旅費是值得花的,有必要情況時,還得協調多增數名警力,以備不時之需。然而問題是在法院何時會到達,晚到30分鐘是正常,遲到兩個小時以上也在所難免,如何催促、穩住管區警察,配合法院到達時間,實是點交過程中小小棘手問題。

3.安排鎖匠待命

如現住人不在場或現住人反鎖在內避不出面,履勘或強點是不能因此而停止,因此必需會請警察在場,請鎖匠開鎖,警察是公務人員,不管法院是否準時到達,還可克服等待;但鎖匠為民間人士,怎麼有閒工夫空等待,有必要時,要聯絡兩三家鎖匠隨時機動配合,最好能事先探查有無特殊門鎖(像義大利多段防盜鎖),有無必要安排「高桿」鎖匠,或備妥器具,準備破門而入,法官那麼難得排出時間來到現場,如不能完成任務,下回再來又要等一、二個月。如能引導現住人在場等待,不管誘之以利,或動之以情,以免屆時多費周折,才是上上之策。

4.與法官協商現住人交屋事項

法官是公正的,但一般而言,法院通常會較傾向債務人之利益,有時債務人提出過久之搬遷時間,或過多之搬遷費用;如拍定人在場不知力爭,甚或提醒法院對方要求之不合理,法官有時會做出不利拍定人之處置,而債務人有時花招百出,如現場之法官魄力不足或經驗欠缺,則點交即無法順利完成,或點交不完全,留下討厭尾巴。專業有經驗的處理,是配合法院外,也積極請求法官做出對我有利之處置,並隨時做球給法院,使法官有充足理由發揮公權力執行點交。

5.拍賣遺留物

在強制執行中,如債務人不在場,法院將清點財物,連同房屋點交造冊給拍定人保管;這些遺留物可在現場保管,亦可遷出他處保管,再由拍定人通知債務人前來領取,一段時日不來領取,即可聲請拍賣,再將拍賣價金提存法院,方結束整個點交過程。然而大部份遺留物均無人應買,拍賣不出,則需長期保管;有經驗投標人均會設法自行買去,明知買來當垃圾丟棄,也強過無限期保管。因此從清點點造冊到法院鑑價,如何引導法院從低鑑價,以減少應買之損失,也是一門學問。

 

6.辦理債務人退稅

聲請法院點交,從自動搬遷命令、現場履勘到強制執行,點交流程長達四個月以上,如碰上債務人非理性抗爭,對拍定人而言,雖順利取得房屋,也是煩不勝煩;若能透過本公司出面,一方面委由律師聲請點交,給予債務人公權力點交壓力,另方面本公司與債務人軟硬協商,並由專人協助對方辦理退稅,使債務人能心甘情願和諧交屋;甚至本公司點交房屋後,再以售屋方式交屋給拍定人,拍定人再對外宣稱是向本公司買賣房屋,除安心取得房屋外,亦維護本件房子的價值性。

代墊尾款

 

1.辦理銀行代墊投標尾款手續

如得標,需在7天內繳清全部尾款,在投標前,就得規劃資金的安排,如有需本公司代墊全部或部份尾款,必需投標前告之本公司,並應提供資料供銀行徵信,準備妥當,進場投標,方能無後顧之憂。

2.催促法院核發「不動產權利移轉證書」

繳清尾款,在10天內,拍定人應會收到法院核發「不動產權利移轉證書」,因法院案件塞車或拍定人證件不齊全,拍定人常未能準時收到,此時便得催促承辦之書記官,配合補件,俾能早日取得證書,一方面節省代墊利息,另方面亦可早日進行點交房屋。

3.快速辦理產權過戶

取得「不動產權利移轉證書」後,火速辦理產權移轉過戶,如證書記載有誤,隨時洽詢書記官更改,早日取得權狀,並同步辦理銀行貸款,以歸還代墊款項,減少代墊利息支出。辦理銀行貸款,不受限銀行;可配合客戶往來銀行,及視各家銀行提供之貸款條件(利率及成數),但要注意多數銀行會要求法院點交房屋才放款,那可是「緩不濟急」了。本公司長期配合之銀行,確信本公司之案件,絕無「點交瑕疵」,保證一個月可取得貸款。

 


經紀業:富盛不動產仲介經紀有限公司
經紀人證號:(89)北縣字第000094號 吳秉澤